自分で登記に挑戦 ①土地の登記編
住宅を購入するとき、何回か登記を行うことになります。
多くの人は、やり方がわからないので司法書士に依頼すると思いますが、
自分の家ですから、自分でも出来ます。
というか、原則自分で登記をするものなんです。
平日に数日ほど仕事を休む必要がありますが、何十万円も浮くので
仕事を休める人は休んだ方がかなり得になります。
平日休みのある人は、会社を休む必要がないので絶対やった方が得です。
会社の事情で休むことが難しい人は、無理やり休んでやるほどの事ではないと思います。
私の場合、
土地の登記で半休０回
建物の登記で半休３回ほど取りました。
（年始やお盆休みは、会社が休みで法務局は営業していましたのでそれを利用しています。）
金額は、20万円以上の節約になりました。かなり大きいと思います。
準備することや調べることも多く、時間と労力を費やすことになるから
そんなセコセコしなくても、司法書士に頼めばいいじゃんという人は、
そもそもこの記事を読む必要ないかもしれませんね。はい。
そもそも登記とは？
この土地又は建物は財産であり、私のものですよと明確にするもので、
その後の取引の安全を保障するものです。
やるべき登記はだいたいこんな感じです。
「土地の所有権移転登記」
「土地の登記簿住所変更」
「建物の表題登記」
「建物の保存登記」
「土地と建物の抵当権設定登記」
それぞれ、分かり易く説明します。
①「土地の所有権移転登記」
土地の所有者を変更したよと証明するもの。
②「土地の登記簿住所変更」
土地の所有者の住所が変更になったよと申請するもの。
③「建物の表題登記」
建物を作ったから、新たに登記の表題を作るよというもの。
④「建物の保存登記」
新しい建物や土地に対して、所有者を公的に認めてもらい登録しておくもの。
この保存登記をしておかないと住宅ローンを組めません。
住宅ローンを組まず、現金で購入する場合は、この保存登記は申請の必要なし。
⑤「土地と建物の抵当権設定登記」
土地と建物を担保に住宅ローンを組むよと証明するもの。
主に、お金を貸し出す銀行が登記申請を行うので、自分では行いません。
実際に、私が行なった方法を紹介します。
私の住んでいるのは広島県ですので、他県だと多少違うと思います。
また、結局は申請や相談で何度も通うことになる「法務局」ですが、基本的に対応がよくありません。
（そのつもりで法務局へ行くと、あまり気を悪くしないかもしれません。）
まず最初は、①土地の所有権移転登記です。
土地が自分のものになった時、すぐに行います。
私の場合は、不動産会社から土地を購入しましたので、
不動産会社と売買契約を済ませ、数ヵ月後にお金を支払ってすぐに申請しました。
不動産会社としては、”自分で登記する人”は初めてだったらしく、大変心配されていましたが、建物の登記に比べたら非常に簡単です。
申請は、郵送でも可能でしたので郵送で行いました。
その方が会社を休まなくて済むのでいいですね。
段取り
- 申請書と委任状を作成し、印刷しておく。
- 売主から委任状に押印をもらい、登記済証と印鑑証明書をもらう。
- 住民票の写しを入手する。
- 法務局へ資料を全て持って行き、書き方をチェックしてもらう。 その時、課税価格がいくらになるかを聞く。
- 収入印紙（課税価格の料金）を郵便局か法務局で購入する
- 法務局へ必要書類を持って行き申請する。郵送でも可。
必要書類は、申請書にも記載してありますが以下になります。
・所有権移転登記申請書
・登記識別情報 or 登記済証（いわゆる権利書のこと）
・売主の印鑑証明書
・委任状（買主が売主の申請代理人となる場合）
・委任状（買主の１人が申請代理人となる場合）
・最新年度の固定資産税評価証明書 or 周りの宅地を参考にする
・登記原因証明情報
・住民票の写し（期限はなし、個人番号の記載がないものを利用）
『所有権移転登記申請書』
申請書を法務局HPからダウンロードして記入します。
法務局HP 申請書
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#05
「4）所有権移転（売買）登記申請書 」
書く際のポイント
・郵送で申請する場合は、申請日は空欄とする。窓口で申請する場合は、提出する日付とする。
・住所は、住民票と同じとする。－（ハイフン）は使わない。
・持ち分がある場合は、名前の前に「持分 ２分の１」と記載する。
複数人で所有する場合は、以下のように記載する。
（旧住所）
持分○分の○ （名前①）
（旧住所）
持分○分の○ （名前②）
:
・押印は、全て認印でOK
・不動産会社から購入した場合は、社名の下に
（会社法人等番号 ○○○○―○○―○○○○○○）と記載する。
会社法人等番号は、印鑑証明書に記載されている。
・課税価格と登録免許税は、法務局で聞き後で計算する。
土地の登記の場合は、土地のみの記載とする。
・不動産の表示は、不動産番号の記載をすれば他は省略することができる。
不動産番号は、登記識別情報に記載があるので確認。
『登記識別情報 or 登記済証（いわゆる権利書）、印鑑証明書』
売主から貰います。
不動産会社から土地を購入した場合は、不動産会社から貰います。
『委任状（買主が売主の申請代理人となる場合）』
売主に代わって、買主が登記申請するので必要になる書類です。
法務局HPからダウンロードします。
『委任状（買主の１人が申請代理人となる場合）』
買主と申請者が違う場合は、委任状も必要となります。
（家族内でも、人間が違えば委任状が必要です。）
買主本人が申請する場合は、不要です。
上の委任状の内容を変更して作成します。
（委任者の住所、氏名、委任した日付を変更する。権利者、義務者は不要）
我が家の場合は、土地の1/2を夫、残り1/2を妻の所有となったので
夫の分は、委任状が必要でした。
ちなみに、土地と建物の持ち分は、実際にお金を出した分配に合わせた方が良いです。
後で、お金の出所がバレて、贈与税が発生することになったら大変ですから。
『最新年度の固定資産税評価証明書 or 周りの宅地を参考にする』
これは、法務局に相談に行ったタイミングで貰います。
この数字を元に、課税価格と登録免許税を記載します。
『登記原因証明情報』
これは、土地の売買契約書で良いかと思いましたが、法務局で相談した際
法務局HPからダウンロードしてそれに記入して欲しいと言われました。
A4用紙1枚です。
『住民票の写し』
買主の住民票です。市役所で入手します。
原本還付して他に利用したい場合は、A4の白紙に
「これは原本と相違ありません。
年月日 住所 申請者名(押印)」
と記載したものが1枚必要です。手書きでも構いません。
コピーは法務局でやるので、持参する必要はありません。
以上の必要書類をだいたい揃えて、法務局に相談へ行きます。
揃っていないものがあってもいいです。
行く前に、「書類を揃えて相談に行きたいから、必要書類を教えて欲しい。」と電話しておくと確実です。
一度でも法務局へ相談に行っていると、何かあった時の電話対応が格段に良いです。
法務局は、平日しか営業していないので、会社を休んで行く必要が出てきます。
（お盆休みは、営業しています。）
相談は、予約は不要で無料です。
記載方法に間違いがないかと、課税価格がいくらになるか教えてもらってください。
課税価格は、100の位は切り捨てます。
★登録免許税の計算★
登録免許税は、この登記申請を行うにあたって支払う税金です。収入印紙で支払います。
平成29年3月までは、軽減税率が適応されるので少し安くなります。
課税価格の15/1000となります。10の位は切り捨てます。
例えば、
課税価格が\5,852,000だった場合、
5,852,000 × 15/1000 ＝ 87,780 → \87,700となります。
収入印紙は、法務局か郵便局で販売されています。
収入印紙は返品が出来ないので、計算に間違いがないようにしましょう！
購入した収入印紙は、白紙のA4用紙の真ん中に貼ります。
申請書の下が空いていれば、そこに貼ってもよいです。割印はしないでください。
郵送による申請の方法
必要書類を確認します。
法務局で課税評価額通知書かそれに代わるもの等をもらっていれば、計算に必要なのでそれも同封します。
押印している書類全てに、用紙の右上に捨印を押しておいてください。
軽微な修正は、この捨印を使って法務局が修正してくれます。
書類はホチキスで留める必要もクリップで留める必要もありません。
*順番* 登記申請書
収入印紙（登録免許税）
登記原因証明情報
住民票
原本還付請求書（原本還付する場合）
登記識別情報or登記済証
印鑑証明書
委任状（買主が売主の申請代理人となる場合）
委任状（買主の１人が申請代理人となる場合）
封筒は、該当法務局の「不動産登記権利係」へ郵送します。
左上には、「不動産登記申請書在中」と赤文字で明記します。
申請は、書留で郵送します。
申請中に何か問題がある時と無事に終了した時に、記載した電話番号に電話が掛かってきます。
すぐ取れるか留守電になるようにしておきましょう。
申請が無事終了した後、「登記識別情報（登記完了証）」の受取りがあります。
平日に窓口で受取る場合は、返信用の切手は必要ないですが、
郵送で受取る場合は、返信用の切手と封筒（宛先を書いたもの）を同封します。
返信も書留となります。
返信用の切手は、多めに同封すれば必要な分だけ使用して後は返してもらえますので
封筒には貼らないようにします。
土地の登記は、既にフォーマーットがあり
それに必要事項を記入し必要書類を揃えれば
郵送で申請・完了することが可能です。
なんてことないです。
司法書士に頼むなんて、私からしたらあほらしいくらいです。
司法書士に頼むと、約６～８万円かかります。
家の価格からしたら微々たる物ですが、自分で登記することでおこずかいが貰えると思えばかなりいいのではないでしょうか。
次は、「土地の登記簿住所変更」です。
